招商蛇口“好房子”哲学：产品力穿越周期

进入8月，上市房企陆续披露2025年半年报。在房地产市场调整与转型的“深水区”，房企“成绩单”引发市场广泛关注。当许多企业仍在为生存挣扎时，一批坚持“好房子”理念的房企正通过产品力突破重围，招商蛇口（001979.SZ）便是其中的典型代表。

8月28日晚，招商蛇口发布半年度业绩报告。2025年上半年，公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿元，同比增长2.18%；综合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点；开发业务税前毛利率16.27%，同比提升3.38个百分点。面对严峻的外部环境和行业持续调整，招商蛇口始终坚持“稳健经营理念”，践行高质量发展并展现出其较强的穿越周期定力。

围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务，招商蛇口建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”，聚力推动高质量转型发展。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。在满足“三道红线”的同时，公司顺应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，拉长债务久期。截至报告期末，公司银行融资占比66%，同比提升3个百分点，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年年末平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。公司紧抓市场利率下行通道，深入推进融资降本，加快高息债务置换，资金成本显著降低。上半年年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。

招商蛇口经营业绩保持稳健，其在全国多个重点城市打造的“好房子”项目成为市场亮点。从北京、上海到西安、成都，招商蛇口以科技创新与文化传承双轮驱动，重新定义高品质住宅内涵，与周边竞品形成明显差异化优势。

“好房子”是基于当前房地产市场从“量”向“质”转型的核心方向。作为业内领先的房企，招商蛇口给出了自己的思考和答案。自2025年起，招商蛇口积极响应建设好房子的政策要求，推出“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度，28个场景模块，其中10项场景具有行业差异性，具备招商特色的IP场景（比如 “深度睡眠系统”，其借特殊工艺、隔音材料及智能监测等前沿技术，改善睡眠质量；“环保魔方” 借智能无感垃圾投递系统等，践行绿色低碳；“幸福厨房” 借厨房空调及油烟联动集成式设计等，优化烹饪体验，借聚焦特色场景的产品技术创新，凸显好房子品质差异），485项技术的“招商蛇口好房子”技术体系及企业品质标准，构建“智慧安全的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家”三大价值主张。目前，该体系已在招商西安玺、北京招商序、成都锦城序、上海康定壹拾玖、苏州招商序、佛山招商华玺二期等6个项目首批落地。

中指研究院分析指出，房地产行业经过二十多年快速市场化发展，目前已进入“品质年代”。随着房地产供求关系发生重大变化，行业发展模式亟待转型，“好产品+好服务”成为重构企业竞争力的关键。

标准之变：行业从“量”到“质”转型

2025年是房地产行业具有里程碑意义的一年。随着《住宅项目规范》的正式实施，“好房子”这一概念首次从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。上半年，我国房地产市场支持政策继续发力，主要围绕提振需求、打造“好房子”等方面展开。

过去房地产行业高周转模式下，“地段、地段、还是地段”被视为金科玉律，产品同质化严重。随着市场进入调整期，这一传统逻辑正在被颠覆。“好房子”不再只是地理位置的优势，更是产品力、服务力和文化力的综合体现。

招商蛇口率先洞察到这一趋势转变。纵观其全国布局，从西安玺的“深度睡眠屋”到北京招商序的“服务机器人”，从上海康定壹拾玖的“历史文化融合”到苏州招商序的“朝夕书房”，招商蛇口正在构建一套全新的“好房子”标准体系。

与周边竞品相比，招商蛇口的差异化策略明显。其拒绝简单堆砌豪华装修和昂贵材料，而是深入挖掘当代人居痛点，通过科技创新与文化赋能，打造真正契合用户需求的生活空间。以用户为中心的产品思维，正是招商蛇口能够在当前市场环境下保持竞争力的关键。

根据中指研究院监测，去年以来，已有约40市省出台好房子技术指导或相关设计规范，聚焦民生痛点，切实回应居民对高品质住宅的需求。随着各地新项目陆续入市，有效带动了改善性需求的持续释放。从市场表现看，新规项目在销售去化上表现更为突出，尤其在杭州、成都等热点城市中不乏首开售罄的案例。

8月20日，位于上海老静安曹家渡板块的康定壹拾玖项目推出三批次 184 套房源，合计推出建筑面积从120平方米到238平方米不等的三房至五房户型房源。据悉，项目认购首日已有132套房源被客户锁定。早在今年5月，康定壹拾玖项目实现首开即当日售罄。

中指研究院分析指出：2025年上半年，“好城市+好房子”支撑重点城市新房市场整体保持平稳，城市分化态势延续。下半年，行业新发展模式加速构建，“好城市+好房子+好服务”具备结构性机会。

科技赋能：从“宜居”到“康居”的深度进化

建设好房子是一项系统工程，涉及绿色低碳、健康舒适与智慧人文等多维指标，离不开科技支撑。

当大多数房企还在将“智能化”简单理解为 APP 控制家居设备时，招商蛇口已向前迈出一大步，其科技应用更加注重实用性与系统性。相比竞品仅停留在智能家居单品拼凑阶段，招商蛇口构建出了完整的生活生态系统，让科技真正服务于人的生活品质提升。

在北京招商序项目，部署的巡检机器人对小区进行巡逻，及时发现环境卫生及安全隐患，提高管理效能；幸福厨房系统集成油烟智能联动，解决油污困扰，通过厨房凉霸吹风，提升烹饪舒适度。

佛山华玺项目采取环保魔方系统，创新融合无感垃圾投递与宠物清洁站，实现社区垃圾投递全流程无接触，解决了日常生活中最棘手的痛点。成都锦城序集成了智慧社区系统与生活服务智能化平台，打造真正意义上的“智慧社区”，居民可通过统一平台解决衣食住行各类需求，系统通过大数据分析提前预测社区需求，实现从“人找服务”到“服务找人”的转变。